阅读提示：本文系《物权法规范与指导案例适用集成》系列推文之二。《物权法》中关于宅基地使用权的规定共有四条，分别规定了宅基地使用权的权利内容，宅基地使用权的取得、行使和转让以及宅基地使用权的消灭和宅基地使用权的变更、注销登记等。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一个固有制度。本文集合了涉及宅基地使用权纠纷的27条法律规定、5个指导案例和14条裁判规则。

作者：徐忠兴（作者授权转发）

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一、宅基地使用权的权利内容

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十二条。

2.《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正）：第十条。

3.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条、第八条、第六十二条。

【裁判规则】

1.宅基地使用权仅指农村的宅基地使用权。

广义的宅基地使用权包括城镇宅基地使用权和农村宅基地使用权，但城镇宅基地使用权属于历史遗留问题，现实中已经非常少见。《物权法》规定的宅基地使用权只是针对农村的宅基地使用权，即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第455页。

2.宅基地使用权的主体是特定的农村居民。

作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。

3.宅基地使用权没有期限的限制。

不同于建设用地使用权和土地承包经营权，宅基地使用权没有期限的限制，即只要宅基地使用权人活着，就始终享有依法取得的宅基地使用权。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。

二、宅基地使用权的取得、行使和转让

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第六十二条、第六十三条、第六十五条、第七十七条。

3.《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）：第三十七条。

4.《中华人民共和国妇女权益保障法》（2005年8月28日）：第三十二条。

5.《最高人民法院关于李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的批复》（1985年11月21日 〔1985〕法民字第11号）：全文。

6.《最高人民法院关于郭玉兰与任秀梅宅基纠纷案的电话答复》（1986年10月30日 〔1986〕民他字第31号）：全文。

7.《最高人民法院民事审判庭关于董文忠与郑明德宅基地纠纷案的电话答复》（1988年11月30日 〔1988〕民他字第48号）：全文。

8.《最高人民法院民事审判庭关于翟忠元与巴彦淖尔盟运输公司宅基地纠纷案的电话答复》（1989年11月7日 〔1989〕民他字第34号）：全文。

9.《最高人民法院关于任惠温与任乡锁地基纠纷一案如何处理的复函》（1992年7月6日 〔91〕民他字第61号）：全文。

10.《最高人民法院印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日  法发〔2008〕36号）：二、（二）。

11.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日  国办发〔1999〕39号）：第二条。

12.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年12月24日  国发〔2004〕28号）：二、（十）。

【指导案例】

1.马海涛诉李玉兰农村房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号）

裁判要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的合同标的不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，该买卖合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案例索引：见李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期（总第549期）。

2.陈忠进诉杨立志腾房纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中民一终字第0087号）

裁判要旨：农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋，因此，此类共建合同应认定合法有效，其应能取得共建房屋分得份额的所有权。

案例索引：见周舜隆：《农村宅基地上共建房屋的产权归属》，载最高人民法院《人民司法•案例》2010年第22期（总第609期）。

3.王淑琼诉钟凤娇、海南明发实业开发总公司、陈明宅基地使用权纠纷案（海南省海南中级人民法院〔2005〕海南民再终字第19号）

裁判要旨：政府将宅基地补偿给房地产开发公司，并允许房地产开发公司自行出售该宅基地， 在此基础上，房地产开发公司与买受人通过签订合同的方式将该宅基地转让的，该行为合法有效。买受人支付转让款后，房地产开发公司未能依约办理宅基地使用权证的，应当向买受人返还转让款及利息。

案例索引：载最高人民检察院民事行政检察厅编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十集。

4.汪增恒诉贺显贵农村房屋买卖合同纠纷案（重庆市第二中级人民法院〔2011〕渝二中法民终字第1026号）

裁判要旨：农村房屋买卖双方虽属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织成员。该同村不同组的村民之间签订的农村房屋买卖合同井未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。

案例索引：载《人民法院报》2012年1月5日。

5.孙德林诉赵振江农村房屋买卖合同纠纷案（北京市石景山区人民法院〔2008〕石民初字第3804号）

裁判要旨：城镇居民购买村民私有房屋已有二十多年的历史，购房合同在当时已经政府房地产管理部门审核井登记备案。买受人已经对房屋进行了翻、扩建，原房屋已不存在，出卖人主张确认买卖行为无效并由买受人返还房屋已无法实现，从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。

案例索引：载国家法官学院编：《中国审判案例要览》（2009年民事审判案例卷）。

【裁判规则】

1.宅基地使用权人不得以出卖、赠与、入股、联营等方式处分宅基地。

宅基地使用权人应依法使用所占有的宅基地，但宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移，但宅基地使用权不得单独转移。农户迁出、死亡或放弃宅基地使用权时，宅基地所有权人收回宅基地使用权，宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后，可取得补偿。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。

2.本集体经济组织内部允许宅基地使用权转让。

虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况。《物权法》第一百五十五条规定已经明确了宅基地使用权可以转让。转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第461—463页。

3.宅基地使用权不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押。

《担保法》明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，则无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，应当认定为无效。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页。

4.处理宅基地使用权转让纠纷应当把握的原则。

在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页。

5.宅基地使用权原则上不得单独出租，在不改变宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。

宅基地使用权能否出租，法律和有关政策并无规定，但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，宅基地使用权不得单独出租。鉴于士地管理法规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应予准许。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第463页。

6.宅基地使用权不能继承。

公民对宅基地只有使用权，而没有所有权，即宅基地不属于我国公民的个人合法财产，不能继承。但是，在宅基地之上建造的房屋，属于公民的个人合法财产，可以继承。根据我国实行的“房地一体主义”原则，凡是房屋产权合法转移的，宅基地使用权也随之转移。同时，根据继承法的法理，不应当对继承人的主体资格进行限制，也就是说，不论继承人是否为本集体经济组织成员，都有权继承。

规则索引：见杜豫苏主编：《物权纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第310页。

7.农民向城镇居民转让宅基地使用权或者其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。

现行法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。而国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。司法实践中对于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对农村村民之间的转让可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益；而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止，认定买卖合同无效，不应受到法律保护。

规则索引：见全国民事审判工作座谈会文件：《坚持司法为民，坚持司法和谐，椎动公正高效权威民事审判制度建设》（2007年4月9日），裁最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年2集（总第30集），第57—58 页。

三、宅基地使用权的消灭

【法律规定】

《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十四条。

【裁判规则】

1.宅基地被依法收回的，宅基地使用权人有权获得补偿或重新分配宅基地。

《物权法》第三编关于用益物权的一般规定中有“不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当给予合理补偿”的规定，因此，确因国家建设需要，或者乡村公共设施和公益事业需要，可以收回农户的宅基地，但应当对宅基地使用权人重新分配宅基地，因收回而给农户的房屋及附属设施等造成损失的，应当给予合理补偿。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第464页。

2.重新分配宅基地须严格掌握条件。

农户失去宅基地后的重新分配，应当符合申请宅基地的条件，对于不符合分配条件的农户，不能重新分配宅基地。但是考虑到宅基地福利性和物质性，对于不符合重新分配宅基地条件的农户，可以给予一定的经济补偿。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第464页。

四、宅基地使用权的变更、注销登记

【法律规定】

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第一百五十五条。

2.《土地登记办法》（2007年12月30日）：第二条。

3.《土地登记规则》（1995年12月28日  国土〔法〕字第184号）：第三十七条、第三十九条、第五十六条、第五十八条。

4.国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（2014年8月1日）：全文。

【裁判规则】

1.转让宅基地使用权未办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力，亦不能对抗第三人。

宅基地使用权是经审批取得的，已经进行了登记，而其转让或消灭，也应进行登记，自登记时发生放力。不进行转让和消灭登记，不发生转让和消灭的法律后果，更不能对抗第三人。办理变更登记应当由转让和受让宅基地使用权的当事人完成。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第465页。

2.宅基地使用权消灭未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。

宅基地使用权由于法定原因或自然原因而消灭的，应当由宅基地使用权的审批部门办理注销登记。如果因为未及时办理注销登记而造成相对人损失的，应当承担损害赔偿责任。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第465页。